재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산 소유자가 신축 주택을 받을 수 있는 권리를 ‘조합원 입주권’이라고 한다. 입주권과 많이 비교되는 것이 분양권이다. 둘 다 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만 중요한 차이점이 있다. 분양권은 주택 취득 전 권리의 취득이라 주택으로 보지 않지만 입주권은 주택을 보유하고 있던 중에 권리로 변환된 것으로 주택 수에 포함된다. 즉, 주택 1채와 분양권을 보유하다가 주택을 팔았다면 1가구 1주택 비과세(요건 충족 시)를 받을 수 있다. 하지만 주택 1채와 입주권을 보유했다면 주택을 팔 때 2주택자에 해당돼 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다.

그렇다면 1주택과 입주권을 보유하다 입주권을 팔 때는 어떻게 될까. 입주권이나 재개발이 완공된 신축 주택을 양도할 때의 양도세 계산은 다소 복잡하다. 입주권의 양도차익은 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분과 기존 부동산 부분으로 나눠 계산한다. 기존 부동산 부분은 취득일부터 양도일까지 장기보유공제를 해 주지만, 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분은 장기보유공제에 해당되지 않는다.

완공 후 신축 주택을 판다면 어떨까. 이때도 관리처분계획인가일을 기준으로 인가일 전과 후로 양도차익을 나누어 계산하고 관리처분계획인가일 후 양도차익은 다시 청산금 납부분과 기존 부동산 납부분으로 나누어 계산해야 한다. 이 역시 장기보유공제가 다르게 적용되기 때문이다.

김모씨는 재개발 주택 A와 주택 B 두 채를 보유 중이다. A주택은 5000만원에 취득해 현재 재개발 사업을 진행 중이다. 추가분담금은 3억 7000만원을 납입했다. 15년 이상 보유한 A주택의 입주권을 6억원에 파는 경우와 완공 후 6억원에 팔 때 양도세는 어떻게 될까.

입주권이라면 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분의 양도차익은 양도가액 6억원에서 권리가액 1억 3000만원(가정)과 추가분담금 3억 7000만원을 뺀 1억원이고, 기존 부동산 부분은 1억 3000만원에서 5000만원을 뺀 8000만원이다. 따라서 8000만원에 대해서만 장기보유공제가 적용돼 양도세는 약 4280만원(지방소득세 포함)이다. 반면 완공 후 신축 주택을 파는 경우 양도세는 약 3628만원이다. 결국 장기보유특별공제 적용 차이로 인해 완공 이후 양도하면 양도세 부담을 줄일 수 있다. 완공된 이후에는 취득세 부담이 생기지만 재개발의 경우 전용면적 85㎡ 이하면 취득세도 면제된다.

미래에셋증권 WM본부